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Lo sfratto per morosità 2018: cosa è e come funziona?

Lo Sfratto per morosità con intimazione di convalida è una procedura giudiziale che il proprietario (locatore) che da in locazione un immobile per uso abitazione o commerciale, può richiedere al Giudice del Tribunale Civile qualora il locatario non adempia regolarmente al pagamento dei canoni mensili concordati nel contratto di locazione, che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

In via preliminare occorre specificare che nel nostro ordinamento sono previsti 4 tipi di procedure di sfratto che il locatore può attivare nei confronti del locatario:

– sfratto per morosità nella locazione commerciale e abitazione;

– sfratto per finita Locazione: quando è terminato il periodo di affitto come da contratto, richiede all’inquilino la restituzione dell’immobile;

– sfratto locazione per necessità: quando il proprietario dell’immobile intende avvalersi dello sfratto a seguito di specifiche cause riconosciute dalla legge come ad esempio per il cambio d’uso dell’immobile magari da commerciale ad uso abitativo;   

– sfratto per risoluzione locazione per inadempimento: quando il Giudice,  accertato un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino come ad esempio il cambio d’uso non consentito, può emettere il provvedimento esecutivo di convalida dello sfratto.

Qui parliamo solo dello sfratto per morosità commerciale e abitativo.

Cosa è lo sfratto per morosità?

E’ una procedura formale, intimazione di convalida di sfratto per morosità, attraverso cui, il locatore, rappresentato da un avvocato, chiede al Giudice del Tribunale Ordinario Civile, l’emissione di un provvedimento esecutivo c.d. intimazione per convalida di sfratto per morosità, in modo da ottenere la risoluzione del contratto di locazione. Con la convalida, il Giudice, dichiara risolto il contratto di affitto e ordina, anche in via provvisoria, all’affittuario di lasciare immediatamente o entro una specifica data indicata nel provvedimento, l’immobile da lui occupato.

 Quali sono i documenti necessari per richiedere uno sfratto per morosità?

La richiesta di intimazione di convalida dello sfratto per morosità deve essere presentata presentando i seguenti documenti:

– copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;

– copia della documentazione delle ricevute di pagamento dei canoni di locazione precedenti;

– copia delle lettere raccomandate di sollecito eventualmente inviati all’affittuario moroso (messa in mora).

Quando è possibile sfrattare l’inquilino moroso?

Il locatore può attivare la procedura di intimazione di convalida di sfratto per morosità, qualora vi sia il

mancato pagamento del canone mensile o il ritardo nel pagamento da parte dell’inquilino (locatario).

Sfratto per morosità 2018: quali sono i tempi:

I tempi per richiedere e fare uno sfratto per morosità possono variare a seconda del tribunale, ad ogni modo sono almeno di 3 mesi di cui:

– minimo 1 mese (salvo rinvio prima udienza) per richiedere la prima udienza al Giudice che dovrà emettere l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità;

– minimo altri 2 o 3 mesi (salvo opposizione allo sfratto) per effettuare materialmente lo sfratto per morosità dell’inquilino.

Opposizione allo sfratto per morosità

Nel momento in cui il proprietario notifica al locatario l’intimazione di sfratto per morosità, l’inquilino (che non intende andar via dall’appartamento preso in locazione) ha la possibilità di opporsi allo sfratto. Lo può fare sostenendo le proprie ragioni che possono consistere ad esempio nell’avvenuto pagamento dei canoni di locazione, nell’errata indicazione degli importi da parte del locatore oppure nella necessità di compensare il debito con un proprio credito per spese sostenute al fine di provvedere a riparazioni urgenti dell’immobile.

L’opposizione contro lo sfratto può essere presentata nelle prime fasi personalmente dall’inquilino o più prudentemente dal suo avvocato, il quale potrà meglio approntare una difesa efficace contro le richieste della parte istante.